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設備のマニアどっとこむ

設備、電子工作、DIYのブログ!

04/17

Sun

2016

「地震があったら、水が出なくなる前に風呂に水をためるべき」ついてもう少し語ります。

地震などの災害時に水はとても重要です。トイレ用の水などを確保しなければならないのは正解なのですが、ツイッターなどに出回っている情報に少しだけ補足したいと思います。

  
まず、マンションなどの場合ですが、

断水になっても屋上に受水槽があるので水がしばらく使える。

といわれていますが半分正解で半分不正解です。


屋上にあるのは受水槽ではなく高架水槽の事です。重力で
各階に水を流します。

↑高架水槽

受水槽は1階または地下にあることが多いです。まず水道局からの水をこのタンクで受け、ポンプで屋上の高架水槽まで送ります。


↑受水槽(地上にある場合)

つまり、地震などで断水が起きた場合、蛇口をひねれば高架水槽分は各家庭に水が供給されますが、停電を伴う場合は受水槽→高架水槽へ送るポンプが動かないため、受水槽の水は使えません。ここがかなり勘違いされているところです。

最近では緊急時用に受水槽に直接蛇口がついている場合もあります。マンションにお住まいの方は確認してみましょう。


そしてもう一つお話ししたいことがあります。


この受水槽なのですが、飲料水が入っているため定期的に業者による清掃をしなければなりません。また、いたずら防止のためフタに鍵をかけたりと管理に手間とお金がかかります。


小規模の建物の場合、水道水を直接ポンプなどで加圧しして送水する直結方式を採用してる場合が多く、受水槽を設置していない、あるいは撤去している場合があります。

水道水が清潔というメリットもありますが、その場合、断水で即座に水はでません。

そして建物の高い階までポンプで送水しているため、停電でも水がでません。
※階が低いと水道水の圧力のみで水がでる場合もあります。


続いて排水のお話です。

水が確保できても、地震で下水配管が破断してしまうケースがあります。排水すると他の階で悪臭がするなどといった場合は水が使用できません。

一戸建て、小規模アパートなどで下水ではなく浄化槽(簡単にいうと汚水をきれいにする槽)を使用している場合は汚水漏れの可能性は少ないと思いますが、停電が長引くと浄化槽ブロワーが止まる為、浄化槽の微生物が死滅します。暫定的にはしばらく使えるそうですが、浄化槽の機能は失われてしまいます。排水時は匂いなどに気を付けてください。


あまり無責任なことは書けませんが、大事なのは自分が住んでいる建物の仕様を十分把握する事だと思います。そして大規模災害時にはあまり住居のインフラを信用せず、避難することも大事かもしれません。 最後にこの記事が少しでも困った人にタメなれば幸いです。






 






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01/31

Sun

2016

マンション管理について 3

先日、前回に引き続き代理で都内のとあるマンションの管理組合に出席した。
 
今回はいろいろと勉強になった点が多かったので報告したい。


まずは管理費滞納の件について


前回120万ほど滞納してる住人について議論になったが、弁護士介入し督促状を送ることになった。  効果は絶大でその後毎月管理費に少しずつ滞納金を足して払っているそうな…。
 
管理費は積み立て修繕費も含んでいるので滞納されると大規模修繕工事に支障が出てくる。かなりの金額が残ってるがとりあえずは安心した(自分の持ち家ではないが…)
そしてマンション管理業者の人が衝撃の発言を…
「続いて滞納されているBさんについてですが…」
なんと!滞納している人がもう1人出てきたのだ。金額は数万円だが、今後の事を考えるとさらに払えない人が出てくるのでは? と不安になってきた。
結局即決で督促状を送る事になった。
ちなみにこの督促状、弁護士がかかわっても1万くらいでできるらしい(もちろん管理費より支払う)下手に住民同士で催促するより確実だし、もめなくて済む。いいね!

続いての議題は損害保険の件

たとえば2階から1階への漏水などが起こった場合は2階の所有者の賠償責任となる。補修のため壁紙だけではなく石膏ボードも貼り替え、となると個人で賠償するのはキツくなるので保険に入ろうという話。
滅多にないとは言い切れないが個人で保険に加入するより管理組合として加入した方がお得感があるのでこれは賛成した。
といってもエレベーターや自動ドアなどの共用設備の事故対策に入っておくものらしい。 納得!


その他、また管理組合の役員を決めるのにもめたぐらいで特に気になった議題はなかったので最後に質問してみる事にした。


アルティメット「すいません、エレベーターなどの点検記録類はどのように管理しているのですか?」

組合議長「…管理人室に保管しています。」

アルティメット「ありがとうございました。」


後ろに座っている人から「あの人誰?」的な声が聞こえてきたが、聞こえないフリしてその場を後にした。


また次回出席したら報告したいと思います。





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01/25

Sun

2015

マンション管理について 2

先日、前回に引き続き代理でマンションの管理組合に出席。今回は管理費滞納やペット、給水配管の更新などの議題で2時間半、かなり盛り上がった。

1.管理費滞納について
毎月数万円×部屋の数の金額がマンション管理収入となるわけだが、残念ながら120万(!?)ほど滞納されている部屋があった。
前回の議題で管理会社が変わったこともあり、なかなか手際がよく法的措置を提案してきた。若干温情の意見もあったが満場一致で決定した。はたして払ってもらえるのだろうか…

2.ペットについて
だいたいのマンションは小鳥と小動物意外は禁止なはずだが、このマンションは平気で犬猫を飼ってるようだ… ちょっと信じられないがエレベータにオシッコをする事件もあり、責任範囲を決めよう、という話になった。しかし飼っている派と飼っていない派で平行線になり、1時間ぐらい話し合ったあげく何も決まらなかった…

3.給排水老朽化工事について
いきなり配管内部の写真をみせられ老朽化しています!と業者説明が始まった。排水は汚れて当たり前だが、なぜか給水配管も更新するとのこと。ざっと見積1千万なのだが、工事範囲もあいまいだし、一社見積(引き合いの逆)だし、いろいろと質問してしまった。
とりあえず築20年なのでまだ早いのではと思っているが基本的に管理組合は多数決なのでどんどん進んでしまいそうだ。

4.次期役員について
これが一番もめていた。32部屋あるうち順番で5人ずつ決まるのだが、仕事でいけない!子育てでいけない!などと拒否しようする人がいた。金額の管理など公平性を含めて交代にしたほうがいいと思うが代理人なので終始お口にチャックしていた。

 設備の話から遠ざかっている気もするが、管理組合は様々な人間ドラマが垣間見る事ができる。自身のマンションで一度も出席していない人は是非参加することをおススメする。
そして管理費滞納にだけは絶対NGだということが今回わかったアルティメットであった。








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12/14

Sun

2014

お義父さんからの問い合わせ

今回はわりとどうでもいい話です。

 私の妻のお父上の職業はズバリ大家さんです。一戸建てやマンションを所持されているようでなんともうらやましい限りです。

しかし話を聞くと何もしなくても儲かるというものでもなく、なかなか苦労も多いみたいです。
そのなかでも設備のトラブルは頭を悩ませているそうで時々私が相談に乗っています。
もし不動産を所有する場合に参考になるかも?と思ったのでいくつかご紹介したいと思います。

1.業者見積について
設備の修繕や更新を業者に頼むとかなりの金額になります。ほとんどが人工代(人件費)なのですが、はっきりいって建築業界にいなければ単価・材料などは妥当か判断つかないと思います。
お義父さんからは一軒家の電気設備更新の見積がおくられてきたので助言させてもらいました。


2.水漏れについて
どうやら住人からクレームがきたようです。洗濯機の上の配管付近から少し水滴が落ちてきました。大体はパッキン交換ですむのですが、とり急ぎホームセンターで購入できるシールテープを紹介させてもらいました。ご自身で補修できたようです。(よかった!!)


3.停電時の給水機能について
停電が起こった時にはたして水がでるのか?と聞かれました。すぐさまマンションの屋上を確認しました。クリーム色のタンク…受水槽があるかどうかです。受水槽が屋上にあれば位置エネルギーでしばらく水がでるのですが、無かったので加圧給水だった様です。加圧給水はポンプで水圧を上げているため停電すると水はでません。残念ですが納得いただきました。


 今後もいろいろと問い合わせがありそうです。突然メールが来るとギョッとしますが専門でない住宅設備も勉強してなんとか対応したいと思う今日この頃です…。








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10/03

Thu

2013

マンション管理について

先日代理でとあるマンションの管理組合に出席した。
議題は「管理会社の変更」で新しい管理会社の選定が問題ないか議論を行う。
20年近く契約していた管理会社だったが、どうやら対応の悪さや管理費などに問題があった様だ。

会議は候補管理会社のプレゼンではじまり緊急対応や点検費用などについて現在の管理会社と比較しながら進められた。

主な内容として
・下請け業者変更による管理費削減
・緊急連絡体制について
・オプション(エントランス清掃、給水設備、電気設備の巡視点検など)

などであったが驚くことに管理費は業者変更によって年間数十万単位で削減できていた。もちろんこの費用はマンション住民から毎月徴収しているもので差し引いた分は修繕費に割り当てられる。将来的に実施可能な工事内容が大きく変わってくるだろう。

続いて緊急連絡体制について説明があった。今までこのマンションでは管理人が平日の午前中のみ常駐し対応していたが、連休中などトラブルも多々あり、この辺りは改善されそうだ。

オプションについては特記することは無いものの「エントランスの無償清掃」という項目に主婦層がかなり食いついていた。やはり自分の財布を痛めているだけあって「タダ」という項目は大きい。

すべてのプレゼンを聞き満場一致で管理会社変更となったが、実際早く変えればよかったと組合員全員が後悔する事態になってしまっていた…

思いのほかメリットが大きいので皆さんも一度管理会社を見直してみてはどうだろうか…








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プロフィール

HN:
アルティメット雅史
性別:
男性
自己紹介:
製油所、データセンター、化学工場を渡り歩いた設備のマニア
最近はarduinoあたりの電子工作にハマる。
取得資格は電験3種、消防設備士甲4、2級ボイラー技士、危険物乙4、電工2種、技術士補(電気・電子)、エネ電、フォークリフトほか

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